Жилищная беговая дорожка

В условиях нехватки нового жилья Калифорния либерализует свои правила зонирования, хотя и добавляет другие ограничения на строительство.

Последние годы стали свидетелями трансформации в политике Калифорнии. Стремясь стать лидерами жилищной политики, законодатели штатов предприняли большие шаги, чтобы вырвать контроль над регулированием землепользования у местных органов власти. Они дали домовладельцам Калифорнии право добавить два дополнительных жилых единицы (ADU) — меньшие дома или квартиры на том же участке, что и традиционный дом на одну семью — или разделить свой участок и построить дуплексы. Начиная с июля этого года объекты, которые в городах отведены исключительно под коммерческое использование или парковку, будут открыты для строительства четырех- или пятиэтажных жилых домов. Местные требования к минимальному количеству парковочных мест были отменены, что освободило место для дополнительных вариантов жилья. Застройщики также были освобождены от субъективных стандартов зонирования, дискреционных условий утверждения, которые уменьшают плотность проектов, и неожиданных изменений в местных правилах. Застройщики, которые соглашаются выделить некоторые квартиры в проекте в качестве доступного жилья с ограничениями по документам (т. е. квартиры должны оставаться доступными в течение определенного периода в соответствии с нормативным соглашением), имеют право на бонусы за плотность и освобождение от нормативных требований.

Законодатели Калифорнии обновили старый закон штата, который требует от местных органов власти планировать развитие «справедливой доли» городского жилья, необходимого в регионе. Планы справедливого распределения жилья трансформируются в амбициозные, юридически осуществимые контракты между городами и государством. На города, не имеющие соответствующего плана справедливого распределения, распространяется действие «средства застройщика», которое позволяет застройщикам обходить местное зонирование, и некоторые застройщики осмелились его использовать. Города, не достигшие своих целей по справедливому распределению средств, лишаются права применять дискреционные местные стандарты к соответствующим проектам.

Хотя эти реформы проходят под лозунгом доступности жилья, слова и дела не совсем совпадают. В то время как «красные штаты» Юга добились широкой доступности, разрешив строительство неограниченного количества дешевых домов в обширных пригородах, Калифорния предпочитает застройку, а не застройку. Строительство такого «заполненного» жилья уже давно обходится дороже, чем строительство типовых домов. Учитывая этот факт, можно было бы ожидать, что лидеры Калифорнии сделают все, что в их силах, чтобы снизить стоимость заполнения. Однако реальность противоположна. Почти все жилищные законы Калифорнии, претендующие на либерализацию точечной застройки, содержат новые ограничения, которые повышают стоимость ввода квартир в эксплуатацию. К ним относятся мандаты на использование профсоюзного труда или выплату «преобладающей заработной платы» (технический термин для обозначения заработной платы, согласованной профсоюзом); отвести часть новых квартир под убыточное доступное жилье; и предложить любому арендатору, перемещенному в результате проекта застройки, право арендовать одну из новых квартир по цене, которую он может себе позволить. Государство одной рукой дает, другой берет.

На неограниченных рынках жилья равновесная цена дома (точка, где встречаются спрос и предложение) лишь немного превышает стоимость строительства. Если Калифорния продолжит снимать ограничения на зонирование и вводить новые правила, повышающие расходы на строительство, то цены на жилье и арендная плата стабилизируются, но на очень высоком уровне.

Еще в 1979 году в Калифорнии была принята первая версия того, что стало известно как Закон о бонусе за плотность населения. Если застройщик проекта, состоящего из пяти или более квартир, согласился выделить некоторые из этих квартир в качестве доступного жилья с ограниченными правами, застройщику будет разрешено небольшое увеличение плотности. Эта идея – ослабить некоторые местные ограничения на землепользование, но только для застройщиков, согласившихся предоставить взамен особые льготы – стала калифорнийским способом проведения реформы землепользования: давать, но брать.

Новое поколение жилищного законодательства предлагает освобождение от дорогостоящих и непредсказуемых проверок в соответствии с Законом Калифорнии о качестве окружающей среды (CEQA) и местными дискреционными стандартами, но только для застройщиков, которые согласны на специальные трудовые стандарты. Сначала появился сенатский законопроект 35 (SB 35), который освобождает соответствующие проекты от экологической и местной дискреционной проверки, если застройщик соглашается выплачивать преобладающую заработную плату и выделять по крайней мере 10 или 50 процентов квартир для жилья для малоимущих. (Необходимое количество доступных квартир зависит от того, насколько хорошо город справляется со своей задачей по справедливому распределению жилья.)